日本プロロジスリート投資法人は、最新の物流倉庫をメインとし、ESGを推進しています。
日本プロロジスリート投資法人は、2022/5決算を2022/07/15に公表しました。ハイライトを見ると、「社長交代」「安定的なポートフォリオ運営」「継続的な賃料増加」という内部成長要因と、「岩沼の再開発完了」という外部成長要因、「適切な財務基盤」と「ESGの推進」といったテーマを整理しています。当該リートは、物流に特化したリートであり、住宅やオフィスといった資産を保有するリートと比べて、稼働率が良かったり、賃料上昇改定が出来たりと、特徴があります。
本ブログでは、公表された決算の内容から、当該リートについて見ていきます。
Nippon Prologis REIT announced its 2022/5 financial results on 2022/07/15. This REIT is focus on logistics. So there are some differences about “rent-growth” and “Occupancy rate” compared to resident REIT and office REIT. I report about the REIT from the contents of the announced financial results.
分配金やNAVは増加を継続
当期の１口当たり分配金は、4,906円となっています。また、１口当たりNAVも262,192円となり、約10年前の１期から比較すると年平均10.1%の増加となっています。NOIは、21,011百万円となっており、今後もほぼ横ばいの推移となります。１口当たり分配金も今後も横ばいが継続します。
稼動率を見ると、97.5％ですが、今後は微増するものと考えられています。また契約において、「賃料増額が84％」を占めており、ほとんどが賃料増額となっています。そのため、今期の平均改定賃料変動率は3.7%となっています。来期も賃料増額が72%と予想されており、賃料増額が期待されます。
今後もプロロジスのパイプラインを活用し、新しい物流倉庫を仕入れることが可能となっています。
物流不動産マーケットは、需要が引き続き堅調
当該リートが公表している資料によると、本リートが提供するような先進的物流施設のストック市場のシェアが６％であり、今後も先進的物流施設の希少性はあるとのことです。また空室率は、2022年１Qで4.4％と非常に低い水準を維持しています。今後のマーケット予想においても、EC市場規模は増加傾向が続いている点、日本のEC普及率が中国、イギリス、韓国に比べて非常に低い水準にあることを説明し需要が底堅いことを述べています。
物流のニーズが増加しており、これに応じて物流倉庫が増加しています。2022年と2023年に大量供給が控えており、これにより、空室がどうなるかは注視する必要があります。
ESGファイナンス・アワード・ジャパンの受賞をしています
本リートは、2021年2月にJ-REIT として初めて実施した「グリーンエクイティ・オファリング」が評価され、環境省主催の第3回「ESGファイナンス・アワード・ジャパン」の資金調達者部門において「銀賞（環境大臣賞）」を受賞しています。これは金融に特化したESGの表彰ですが、他の受賞者として明治HDやNTTファイナンス、JR東日本といった大手一般企業がいる中での銀賞受賞となっています。
本リートは、適格グリーンプロジェクト比率が98.1%(グリーンビル認証のポートフォリオの取得率)となっており、物件のグリーンビル認証の取得率はリートの中でもトップクラスとなっています。
GRESBもAレベルを維持しており、先進的な取り組みがなされた結果、MSCIやDOWJONESのESGの指標にも採用されています。
その他太陽光発電の設置等でSDGsの取組も推進しています。
面白い取り組みとしては、「京田辺」の物件で顧客向けに「たけのこ堀り会」等を実施していますが、土地内に自然に生えるたけのこを地域住民が掘りたいという単純な思いにこたえる企画として活動をしています。
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