積水ハウスリート投資法人は、適切な配当維持のため、物件の入れ替えを行っています。
積水ハウスリート投資法人は、2022/4決算を2022/6/17に公表しました。当該リートは、オフィス５割、レジ５割、一部にホテルというバランスファンドで、都心を中心に投資を行っています。資産規模は、120物件、5,544億円というバランスの取れたリートとなっています。ESGの活動も活発に進めています。
本ブログでは、公表された決算の内容から、当該リートについて見ていきます。
Sekisui HouseREIT announced its financial results for 2022/4 on 6/17/2022. This REIT hold 50% offices, 50% residences, and some hotels. Area is mainly in TOKYO central. The asset size is 554.4 billion yen for 120 properties. I report about the REIT from the contents of the announced financial results.
当期は１口当たり分配金1,700円程度を維持
当期の１口当たりの分配金は、1,698円と前期105円減となりました。今後も、1,700円前後を維持できる見通しと発表されています。
また、「ザ・リッツ・カールトン京都」を譲渡して、譲渡益を見込んでおります。また、住居を取得、自己投資口の取得等を行っています。
ESGにおいては、グリーン認証の新規取得を進めています。結果として、延べ床面積ベースで66%の取得率となっています。
また、再生可能エネルギー由来の電力を導入し、CO２の排出を抑制しております。
ザ・リッツ・カールトン京都は、配当収益が見込めないための売却
今期の資料で特徴的なのは、「ザ・リッツ・カールトン京都売却」です。公表資料によれば、コロナやインバウンドの影響で、当該建物の歩合賃料が見込めないことが公表されています。また、今後においても、歩合賃料の発生が難しいと記載されています。リートは、配当収入を重視する個人の投資家などがいる点で、安定的な配当は必要不可欠といえます。長期的に見れば、将来の売却でキャピタルゲインが得られる可能性がありますが、現状の配当原資が確保できにくい構成となっているため、スポンサーパイプラインに戻すことで、再取得に向けた優先交渉権を確保し、今後の取得の可能性を残していいます。この売却のキャッシュを利用して、配当収益の見込めるレジデンス物件を取得しています。この点、定期的な配当が得られるリートとしては、理想的な資産の入れ替えと考えることが出来ます。
ESGにおいて、グリーン認証取得を進めている。
ESGにおいては、グリーン認証の取得が66%となり、2022年度内に70%以上にすることを計画しています。具体的には「CASBEE不動産」又は「DBJグリーンビルディング」の取得を目指しています。これらのグリーン認証は、環境対応が出来ていない物件（築古物件などに多い）は、取得が出来ないことから、認証率を高めるには、認証が取れにくい築古物件を売却し、認証が取れやすい築浅物件へと入れ替える必要があります。この点、本リートは、適切に認証割合を高めていることから、適切に物件の管理を進めていることがうかがえます。
また、「再生可能エネルギー由来の電力」への切り替えが進んでいるとあります。通常再生可能エネルギー由来の電力は通常の電気量よりも高くなるため、結果としてはNOIは、低下し、配当が減ることを意味します。他のリートも見てみると、再生可能エネルギー由来の電力を導入している事例がみられることから、配当よりも環境優しくする方が、投資家の価値を高めていることにつながっているように思われます。今後も、再生可能エネルギー由来の電力の導入は、投資家の要望に従い、増加するものと思われます。
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