NTT都市開発リート投資法人は、適切な物件入れ替えで平均築年数の維持を行っています。
NTT都市開発リート投資法人は、2022/4決算を2022/6/16に公表しました。当該リートは、オフィス７割、レジ３割というバランスファンドで、都心を中心に投資を行っています。資産規模は、59物件、2,726億円、平均築年23.1年、NOI利回り4.9％というバランスの取れたリートとなっています。ESGの活動もTCFDの賛同等、適宜進めています。
本ブログでは、公表された決算の内容から、当該リートについて見ていきます。
当期は、物件の入れ替えを行い、分配金が4,054円と増加
当期は、スフィアタワー天王洲を売却、東京オペラシティとアーバンネット内幸町ビルを取得した結果、資産規模が2,726億円と増加し、22億円の売却益を計上しました。稼働率は、期末稼働率で96.3％と前期比2.5％の増加となりました。結果として、一口当たり分配金が4,054円と前期比924円の増加となっています。
売却と購入を適宜実施し、売却益の実現と築年数の若返りを図る
リートは、長期投資を前提としているため、物件の売却を行い、築年数の若返りが必要で、新しい物件を購入し、古い物件を売却していきながら、資産規模を増加させ、安定性を高めていく必要があります。本リートは、前期で１物件の売却、２物件の取得を行い、これまでも定期的な入れ替えを行ってきたことがわかります。入れ替えにより、売却益が得有れ、配当原資が高まることがわかります。
ESGは、TCFDの同意やCASBEE不動産の取得等を進めている
ESGについては、TCFDの賛同表明、GRESB評価の取得、CASBEE不動産などの個別物件の外部認証の取得を進めています。個別の物件の施策としては、デジタルサイネージの設置などを進めていることがわかります。
本リートは、オフィスの退去に対して、柔軟な埋め戻しが重要となる。
本決算説明資料を見ると、アーバンネット五反田NNビルが、2021年4月に退去し24.4％の稼働率となった後、1年をかけて埋め戻し2022年4月に92.4％にしています。これにともないテナント入れ替えにかかる賃料減少がありました。同説明書の周辺相場との比較において、周辺賃料より高い賃料ギャップがみられることから、テナント退去に伴う、賃料収入減のリスクがあると読めます。2022年6月18日の日本経済新聞のニュースによると「NTT、居住地は全国自由に 国内3万人を原則テレワーク」という見出しがあり、NTTグループがテレワークを進めるとのことです。本投資法人の入居者の３割はNTTグループであることから、アーバンネット五反田NNビルと同様のことが今後、発生することも否定が出来ません。より、今後もアーバンネット五反田NNビルのような上手な埋め戻しが必要となってくると考えられます。
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