土地建物登記（表題部登記）のQ&A

たくジム

土地建物の表題部登記は、権利の範囲を確定させます。

土地や建物の登記をすると、「権利」というのが守られるのは、わかります。しかし、表題部というのは、いったい何を示しているのでしょうか？

答えを言うと「土地建物の表題部登記は、権利の範囲を明示するもの」です。この表題部の登記があるからこそ、権利部の登記が確定する権利の内容が一体どこにかかっているのか明示することができるといえます。

しかしながら、表題部の登記について、どんなことに気を付ければよいのでしょうか。本ブログでは、「表題部の登記」について解説し、「表題部の登記における論点」を続いて整理します。

表題部の登記とは
土地建物表題部の登記Q&A

表題部の登記とは

不動産投機の表題部とは、以下の見本の通りです。

※不動産登記の登記事項証明書等の様式（法務省）より引用

重要な点は、所在と地番と呼ばれる「住所」のようなものがあります。住所とは異なりますが、この番号があれば、どこにどの不動産があるのか確定されます。

次に、「地目」と呼ばれるものがあります。これは、「その不動産が何に使われているのか」を示すものです。

そして、「地積」と呼ばれるものがあります。これは、その土地の面積を示しています。この面積は、過去において不確かな測量にて確認されているケースがあり、現在の測量技術で再測量すると異なる面積であることが多いです。しかしながら、大体どれくらいの大きさなのかを把握する目安にはなります。

このように表題登記をしっかり把握することで、権利の範囲を明確化することが可能です。

土地建物表題部の登記Q&A

表題に関する登記は、登記にかかる様々な論点の整理が必要です。特に、「何が必要な書類なのか」「どれくらいの時間がかかるのか」等がご質問によく上がります。表題登記は、不動産の権利対象を明確化するために必要なことですのて、丁寧な対応が必須となります。

以下では代表的な論点につき、Q&A方式でまとめました。

そもそも「登記」とはなんですか？

登記とは、不動産の状態と権利を、法務局の備え付けの台帳にて管理するシステムです。不動産の状況とは、土地の「地番」や「地目」や「面積」、建物の「所在」や「用途」や「階数・床面積」です。このことを「建物表題登記」といいます。主に「土地家屋調査士」が登記申請をします。不動産の権利とは、土地建物の所有者、土地建物に付随する権利、です。土地建物の所有者を「所有権にかかわる登記」、と土地建物に付随する権利を「所有権以外の登記」といいます。主に「司法書士」が登記申請をします。よって、「不動産の状況」については土地家屋調査士に相談をすることが必要となります。

不動産は非常に重要な資産であるため、「登記」というシステムが存在し、一定のルールに基づけば、他人に侵害されにくいということで認識いただければおおむね間違いはありません。例えば、道で拾った当たり障りない「石」などは、自分で「これは私の所有物」といえば所有権が発生します。またその石を、Aさんに譲渡して、Aさんが合意した場合、「これはAさんの所有物」となります。しかし、不動産は、そこまで簡単ではありません。自分がその場に占有をして、「これは私の所有物」といっても所有物にはなりません。このように、動産と不動産では、民法上の所有の在り方が異なります。この異なるために、不動産は貴重な財産になっているとも言えます。

権利書（登記済証）がない。どうすればよいか？

昔において、権利書（債権）を持っていることが、対抗要件とみなされていると考えられていた時代もありましたが、現在において「権利済証」は、なくても問題ありません。現在は、「登記識別情報」という番号を持っていることがそれに代わっています。また「登記識別情報」を持っていなくても、本人確認が正しく取れれば、登記申請は可能です。

表題に関する登記は必ずしなくても良いですか？

不動産登記法上、表題登記は必須となっております。仮に怠る場合は、「罰則規定」で罰則を受ける可能性があります。表題に関する登記が必要になる場合は、①建物新築、②建物の増改築、③建物の用途変更、④土地の地目変更、などがあげられます。概ね、登記の記載と実態が異なる場合は、表示に関する登記が必要となります。実際にこれらの違いに気が付いた場合は、早めに土地家屋調査士に相談する必要があります。

実務上、表題登記は、権利の登記よりも劣後しやすいのが現状です。これは、権利の登記は、所有権が誰のものになるかという重要な要素であるところ、表題登記は、その権利の範囲を示しているだけなので、多少ずれていても、権利の範囲を明示できるということが言えます。しかしながら、正しく所有の状態を把握することが大切なので、速やかな登記申請が重要といえます。

自分で登記申請を行うことは可能か？

　法律上、自ら表題に関する登記の申請を行うことは可能です。しかし、申請の様式や必要書類、図面の作成などは、高い専門性が必要となり為、自ら表題に関する登記が申請されることは少ないといえます。

実務上、自ら登記するということは見たことがありません。この点、表題登記は、「図面の作成」や「測量図の作成」などの技術的な要件が求められるため、自ら行うことはハードルが高いといえます。

表示に関する登記は、どれ位の日数が掛かりますか？

登記申請から登記完了までの期間は、概ね、１～２週間です。しかし表示に関する登記は、申請までの準備に非常に時間がかかります。建物表題登記は、「現地確認」「図面作成」「登記必要書類の収集」等があります。特に必要書類で「相続」等が絡む場合は、被相続人及び相続人の戸籍の収集に非常に時間を要する場合があります。土地分筆登記は、隣地との境界確認合意書の締結が必須となってくるため、合意に時間がかかる場合があります。よって、登記申請までに短くても1か月の準備期間は必要となります。また長い場合は、半年近くかかる場合もあるため、早めに土地家屋調査士に相談する必要があります。

表示に関する登記したが、間違えた。

一般的に、「錯誤」ということで、再申請します。表示に関する登記は、実態を表すだけの登記申請であり、その変遷をただす必要がないためです。よって、間違っていた表示に関する登記を「錯誤」といって直せばよいということになります。

登記地番と住所が異なるのは、どうしてか？

登記地番は、法務局により定められていますが、住所は、地方自治体により定められるためです。神奈川県横浜市青葉区などは、地番と住所が一致していますが、一致していないところの方が多いです（地方においては人の居住がない山林などには、住所が設定されていない場合が多い。）。

登記簿面積と実測面積に違いがあるがどうすればよいか。

特に「土地表題変更登記」をする義務はありません。ただし、不動産の売買をする場合、事前に「土地表題変更登記」を行い、一致されることが望ましい場合もあります。

なお、「確認申請面積」と「実測面積」がことなる場合もありますが、これも問題ありません。建築の「確認申請面積」、新築行為に関する「建築面積の届出」なだけです。よって、現状の「実測面積」が「確認申請面積」より小さくても、「確認申請手続」は合法な手続きであることに変わりません。ただし、不動産の売買の場合、「再建築は不可能」と注記されることがあります。

隣地から境界の立会いをお願いされました。どうしたら？

隣地との境界確認は、相互の所有権及び筆界を確認することです。隣地に自分の考えを正確に伝えるチャンスですので、必ず対応をお願いします。

境界標が紛失していることが分かったが、どうすればよいか？

速やかに「土地家屋調査士」に相談して、復元してください。土地家屋調査士は、境界標に関するプロですので、「土に埋まっているものを掘り起こす」や「新たな境界標の再設置」が得意です。特に不動産を売買する場合、①境界標があること、②隣地とのトラブルがないこと、が重要となります。自ら再設置をすることは、違法であり、避けてください。

境界上の越境物があるが、どうすればよいか？

自分の所有物が越境している場合は、越境しないように処理してください（植栽を切る。越境物を撤去する。）。相手の所有物が越境している場合は、越境しないように相手に対応してもらってください。

２０２３年４月の改正民法では、枝葉は、切ることが出来ます。ただし、相手があることですので、相手に切ってもらった方が無難です。

民法抜粋第二百三十三条（竹木の枝の切除及び根の切取り）

　土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

２　前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。

３　第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。

　一　竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。

　二　竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。

　三　急迫の事情があるとき。

４　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

傾斜地を整地すると登記面積はへりますか？

減りません。登記面積は、地盤に水平な面にて、面積を測量します。よって、傾斜地を整地しても、登記面積は変わりません。建築確認に使用される測量面積も、地盤に水平な面で計算しますので、こちらもかわりません。他方で、たしかに「畑」等で使う場合は、斜面地であれば、登記面積以上の作付けは可能であります。結論としては、その土地をどのように利用するかで、面積の概念は変わってきます。

区画整理区域内に建てた建物の番地が異なるのはなぜですか？

区画整理は、登記上の所有権のある土地と、「換地」という使用収益をする土地が異なります。建物は、換地対象たる使用収益をする土地の上にあると考えるため、所有権のある土地の地番と、建物の所在の地番が大きく異なります。ただし、区画整理が完了して「換地」が完了してしまえば、結果一致します。なお、換地完了時に、土地及び建物の登記は、「登記官の職権登記」がなされ、自動的に適切なものに修正されます。

確認申請の床面積と登記の床面積が異なるのはなぜか？

確認申請面積（厳密にいうと、容積対象床面積）の計算方法と、登記面積の計算方法は、異なります。具体的には、「エレベーターシャフトの床面積は、登記面積に含まれるが確認申請面積には含まれない。」や「建物内駐車場の床面積は、登記面積に含まれるが確認申請面積には含まれない。」等の個別ルールがあるためです。建築物は、「容積率」という対象の土地に建築をしてよい上限が定められています。しかし、社会経済環境の要請により、緩和されている箇所があります。よって、確認申請面積と登記面積は、異なることが多いです。

登記面積は、土地家屋調査士が不動産登記法に基づき厳密に確認し、登記官が再度確認したうえで、登記を行います。よって登記面積が確認申請面積と異なることは、法律上問題ありません。

確認申請の建物階数と登記の建物階数が異なるのはなぜか？

商業ビルなどで、最上階に大きめの機械室がある場合、確認申請の建物階数に含まれますが、登記の建物階数に含まれません。また2000年頃のマンションは、「斜面地マンション」において、意図的に地下階を作り、容積率の緩和（建物は、地下室の容積率は緩和用件がある。）を受けたため、確認申請上地下階を設定する事案がありました（現在は、建築基準法が改正され、そのような問題は少ない）。登記建物階数は、土地家屋調査士が不動産登記法に基づき厳密に確認し、登記官が再度確認したうえで、登記を行います。よって登記の建物階数が確認申請の建物階数と異なることは、法律上問題ありません。

親の所有する建物に、子のお金で増築した場合、誰の名前で表題に関する変更登記をするのか。

親です。不動産は「分離不可分」のため、子供が親の建物に増築した場合、「共有」となります。しかし、現状、親の登記となっているため、表題に関する変更登記は親が行います。実務的には、表題に関する変更登記後、司法書士により所有権の変更登記を行い、実態に合わせます。

ブロック塀などの工作物も建物登記できますか？

出来ません。建物登記は、「建物」に対してしかできないため、ブロック塀などの工作物は登記できません。具体的には、「人荷滞留性」の有無が論点となります。具体的に登記をしたいことがあれば、土地家屋調査士にお尋ねください。

増改築を伴わないリフォームをした場合、建物登記は必要ですか？

詳細を確認する必要がありますが、一般的には不要です。建物登記は、外壁線を元に登記面積を計算します。よって、戸建て住宅で「２階の大広間を２つに分割した」や「キッチンとお風呂の水まわりをリフォームして位置を変更した」等は、登記上の変更に当たりません。しかし、マンションの１階部分などで「物販店舗」から「住宅」などに用途変更した場合は、「建物表題変更登記」が必要な場合もあります。具体的に不安なことがあれば、土地家屋調査士にお尋ねください。

古い建物を滅失したが、登記は必要か？

必要です。滅失登記を行わないことは、登記法上の違法行為となります。また、建物登記は、実務上、固定資産税台帳との連携がされていますので、滅失登記を行うことで、「固定資産税台帳」から除外される可能性が高いです。また将来にわたり、古い建物の存した土地を売却する場合、「未登記建物」があるために、売却が困難になる場合もあります。よって、気が付いたら速やかに滅失登記をすることが必要です。具体的に不安なことがあれば、土地家屋調査士にお尋ねください。

ご不明な点は、お気軽に以下のコンタクトにてご質問ください。