境界確認は、杭の位置を確認する作業です。
「不動産の境界」についての相談は、「どこが権利杭なのか？」というご質問が多い印象です。
この問題の解決としましては、「境界杭を見ること」でほぼ解決します。そして、境界杭を確定する作業が、「境界確認（協会立ち合い）」という作業になります。
しかし、いきなり「境界確認をお願いします」と言われても、普段慣れていない方にとっては、非常に戸惑う内容だと思います。そこで、今回は、「境界確認」についてと、その論点について整理ます。
境界とは
境界は、公法上の境界で杭が存在する。
境界というのは、元来「公法」と「私法」で決まっているのですが、ここでは、「公法」について論じます。境界は、境界標と呼ばれる杭が埋まっている所の２点間の直線で決まることになっています。よって、「杭」を探すことが非常に大事になってきます。公法上の杭は、一般的には「登記所」に備え付けられている資料で明示されています。よって、仮に杭が亡失されていても、復元は可能ということです。
亡失された杭の復元で境界立ち合いをする
通常は、杭が存在するので、境界確認というのは、その杭を確認することだけで完結します（確認後、その査証として、「境界確認書」というのを締結します。）。問題となるのは、亡失されている場合です。これは、復元をする必要があるのですが、公法上の権利関係に絡んできますので、土地家屋調査士に業務を依頼することが一般的です。この時の立ち合いで、最終的に公法上の境界の位置を確認し、復元していくわけですが、それを「境界立ち合い」という、境界の双方の所有者が立ち合いの元決める作業があります。
次には、実際の境界立ち合いでどのような論点が出るのかQA方式で確認します。
境界杭の位置を決める境界立ち合い
土地の境界立ち合いにおいては、様々な論点があります。特に「境界確認で何が問題になるのか」を整理する必要があります。具体的な例を以下のQ&Aにて整理しました。
特に重要なのは、「どのようにすれば、納得のいく結論となるのか」です。納得するためには、どうしてそれが公平・公正な判断なのかということを理解しなければならないのですが、それには専門知識が必要で、土地家屋調査士のアドバイスを聞きながら判断するのが近道です。よって、境界確認においては、納得がいくように、現地で確認し、分からないことは専門家である土地家屋調査士に確認することが重要といえます。
たくみ事務所より、「土地境界確認についてのお願い」（立会依頼文書）の受領者の皆様は、お手数ですが、以下をご確認の上、お立会いいただけると幸いです。また、お問い合わせは案内書に記載の電話番号、Eメールアドレス又は、当該HPのお問い合わせのページからご連絡ください。
ほかの日にちに変更することはできますか？
お客様のご都合に合わせて、日時をご相談させて頂きたいと思います。日程調整の場合、お手数ですが、案内書記載の電話またはメールアドレス、HPのお問い合わせからご連絡をください。
一般的には、立ち合いは、多くの関係者を集めることになるため、その日に集まって決めた方が効率的ですし、納得のいく結論を得やすいかと思われます。よって、指定された日付を優先して、立ち合いを行い、素早く論点整理をすることが自身の納得感のためにも良いといえます。
立会いに要する時間はどれくらいですか？
お立会いの確認は、短くて5分～15分程度と考えております。ただし、境界標がないことや、越境の有無、状況の確認において、もう少しお時間がかかる場合もあります。また必要に応じて複数回の立ち合いが発生する場合がございます。
立ち合いで、意見がない場合は、すぐに終わりますが、不明点や疑問点は、その場で関係者間で話し合って、納得をしたうえで、立ち合いを終わりにした方がよいといえます。特にその場では意見が言えなく、後で悩んだりします。後で悩むくらいであれば、立ち合いの時間をじっくり取ってもらい、納得のいくまで、その場で考える方が、自らのためになりますし、相手側にとっても納得のいく結果に近づきます。
立会いは所有者本人でなくても構わないですか？
原則、ご本人（土地の登記名義人）の立会いをお願いします。難しい場合は、代理人（家族・管理会社等）をお願いします。その場合は、別途委任状のご提出、委任者と受任者の本人確認書類（コピー）のご提出をお願いします。境界確認についてご不安である場合は、土地家屋調査士として中立的な立場により状況をご説明いたします。必要に応じてご家族の方（ご高齢のご本人の方は、お子様に同席いただいたりするケースが多いです。）と一緒にご確認できれば幸いです。
実務上一番多いのは、本人様の立ち合いに、ご家族様が同席して、ご家族に質問をしてもらいながら、ご家族が納得されたのを受けて、ご本人様にご納得いただくことです。複数の人間で確認することは、見落としの確認や、勘違いの確認など、様々な良い点があります。立ち合いは、本人だけというものではなく、その土地を将来相続するであろうご家族にもご確認いただくことで将来にわたりご納得いただける立ち合いになります。
所有者は既に亡くなっています。
原則、相続人全員のお立会いが必要となります。ただし、各相続人が、相続人代表（相続人のご長男がなられるケースが多いです。）に、委任をすることは可能です。その場合は、委任状が必要となります。
一番多いのは、相続がかなり前に行われているが、亡くなった悲しみがあることから、その土地の登記をそのままにしておき、いつの間にかに手つかずになっているという状態になります。その場合、だれがその土地を相続するか決まっていない場合もあるかと思いますので、とりあえずの代表者が委任されてお立合いいただくケースがあります。当然、その後考えが変わって、立ち合い者とは異なる人間が相続したとしても、その時の立ち合いは有効であります。
立会いに印鑑は必要か？
認印（可）をお持ちください。当日の押捺は、「立ち会った事実の確認」のため、認印を書類に押捺いただきます。別途、境界確認後に「境界確認書（立会証明書）」と言う書類に署名捺印を頂きます。こちらは、お立会い後、後日郵送にて対応をいたします。なお、立会当日に、「境界確認書（立会証明書）」に押捺いただくことも可能です。
実務上多いのは、その場ですぐに印鑑を押すことが怖いという話です。その場合は、その場での押捺は不要です。後日正式な「境界確認書」に押捺していただくことになりますが、その場合も、じっくり考えて、不安な点や納得がいかない点を整理したうえで、押捺をすることになります。その場合においても土地家屋調査士に細かく相談いただければと思います。
越境物が確認された場合は？
境界を確認した場合、「越境物」が確認される場合があります。その場合は、「越境物確認書」を必要に応じて締結します。
通常、土地所有者と建物所有者が同一であることが多いため、「土地境界確認書」一緒に確認の上、押捺いただきます。 土地所有者と建物所有者が異なる場合（借地）は、建物所有者にもご同席いただき、確認することになります。土地所有者が建物所有者から「立ち合いの委任」受け、確認することも可能です。後日、「越境物確認書」の締結は、建物所有者様にご捺印いただきます（必要に応じて土地所有者様にも押捺いただきます。）。
ご相談で多いのは、「越境の覚書」を締結した場合、損になるのか否かという点です。越境の覚書を締結していた方が、得です。その理由として、民法上、２０年間他人に占有された土地は、他人のものになる可能性があるからです。しかし、「越境の覚書」が締結されていれば、相手側が占有をしていない（正確に言うと、他主占有ということで、占有時効が発生しないということです）ことになり、うっかり相手の土地になるということを防げます。自分の土地での建築行為でも、地元の建築主事の判断にはなりますが、越境の覚書のせいで、容積率や建ぺい率の問題で、建築が出来なくなったということは聞いたことがありません。よって損になることはほぼないといえます。
立会で境界確認した後は？
後日、「境界確認書（立会証明書）」へのご署名をいただきます。また法務局に提出する関係で「筆界確認書」の取交し（図面付き）をお願いする場合もございます。筆界確認書につき、法務局にて決められている必要事項がありますので、個別ご相談のうえ、署名・押捺をいただくことになります。必要に応じて、「印鑑証明書」のご提出及び実印での押捺をいただく場合がございます。
通常、境界確認書が相手側が欲しいというのは、相手側が「文筆」などをするために、法務局に提出書類としてそろえなければならないということが起因します。よって相手側は、次の手続きのために、素早く境界確認書の締結をしなければなりません。この辺はご協力いただいたうえで、速やかな対応をいただけることが重要となります。
立会の際に署名をしました。その書類はどうなりますか？
書類１部のみで押捺いただく書類は、「境界確認書（立会証明書）」は、依頼者である所有者に引渡しを行います。お手数ですが、依頼者にコピーを直接ご依頼ください。押捺が２部以上の場合は、隣地様の分を後日郵送させていただきます。
双方の合意書なので、原本は保有しておいた方がよいということになります。しかし将来何かに使うかという観点でいうと、「分筆」などの処分行為をする場合に使います。その合意書は、通常で考えれば相手側が法務局に提出します。法務局は、すでに保有している境界確認書については、再提出を求めることはないので、仮に持っていなかったとしても、今のところ大きな論点にはなりません。仮に将来必要となるのであれば、その時再取得をすればよいという考えもありますので、今のところ必要でないならば、ないということでも問題はありません。
立会いにご納得いただけない場合は？
原因を再度調査したうえで、改めて立会いをお願いしたいと思います。なお、必要に応じて隣地様側で別途土地家屋調査士にお問い合わせいただき、セカンドオピニオンとして中立的な意見の取得を得ることは可能です。その場合の費用は、隣地様のご負担となります。
ご納得いただけない理由としては、「昔に測った測量図と寸法が数ミリ異なり一致しないので納得がいかない」等があります。これは、測量技術の進化により、過去の調査と異なる結果が出ることがあります。この点につき、丁寧にご説明をさせていただきます。ご納得いただけない場合は、相手は分筆などができないために、相続などで困ってしまいます。押さないことは、相手側に不利益になることが大きいですが、自分側には益がない状態です。これは、単純な意地悪な構図になるため、お互い隣地同士仲よくした方が相隣関係上メリットであるため、素早く立ち合いに納得の上、押捺いただけることが、よろしいかと思います。
境界立会時に本人確認書類（身分証）の提示は必要ですか？
境界立会にお越しいただい方の確認のため、ご本人確認をさせて頂いています。運転免許証かマイナンバーをご提出ください。必要に応じてコピーをご提出ください。なお、その場で本人確認書類の写真を撮らせていただきます。個人情報の取り扱いは、HP「個人情報の利目的」に記載の通りです。
近年の不動産の取引に関しては、「コンプライアンス」が徹底されており、本人確認は必須事項となっておりますので、ご協力をよろしくお願いします。
ご不明な点は、お気軽に以下のコンタクトにてご質問ください。
立ち合いのお手紙を受領された方は、恐れ入りますが、メッセージに
題名：PJ番号、隣地番号の境界確認 メッセージ本文： ①案内書記載の、PJ番号、隣地番号 ②お電話番号 ③立ち合いの日程の可否 ④立ち合いの日程調整をご希望される場合の日程 ⑤お名前 ⑥当日お持ちいただける境界確認書類があればその種類
とご記載ください。
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